Una propiedad residencial puede ser una casa, apartamento, condominio, casa urbana o habitación.
Aviso de impago
La cantidad de dinero que el inquilino debe puede incluir el alquiler, las tarifas de pago tardío y cualquier otro cargo descrito en el contrato de arrendamiento o alquiler.
Bajo la ley de Arizona, el propietario no puede cobrar cargos por retraso a menos que sean razonables, y el contrato de arrendamiento o alquiler le indica al inquilino una cantidad específica en dólares. Los cargos tienen que estar especificados en el contrato de arrendamiento o alquiler.
A.R.S. § 33-1368(B)
Si no está seguro de qué cargos por pagos atrasados u otros cargos están permitidos, compruebe la documentación de su contrato de arrendamiento o alquiler. Un juez tendría que ser el que determinara si una tarifa tardía se considera una cantidad razonable.
A.R.S. § 33-1368(B)
Regula 3(c) de R.P.E.A.
A.R.S. § 33-1368(G) | Regula 3(a) de R.P.E.A.
El propietario debe entregar el Aviso al inquilino de una de dos maneras:
A.R.S. § 33-1313(B) | Regla 18(f) de R.P.E.A.
Un Aviso no es un documento oficial del tribunal y no necesita ser firmado por un juez o notario.
Si un propietario le ha proporcionado un Aviso de 5 días para pagar el alquiler, tiene las siguientes opciones:
1. Pague la cantidad total indicada en el Aviso antes de que finalice el período de 5 días.
Si el período de 5 días finaliza sin que se realice un pago completo, el propietario puede presentar una demanda de desahucio contra el inquilino. El fallo monetario, si se otorga al propietario, requerirá que el inquilino pague la cantidad total más los honorarios atrasados, las costas judiciales y los honorarios de abogados que se puedan agregar al total adeudado.
A.R.S. § 33-1368(B)
2. Realizar un pago parcial.
A.R.S. § 33-1371(A)
A.R.S. § 33-1371(C)
A.R.S. § 33-1310(6) | A.R.S. § 33-1371(B)
3. Llegue a un nuevo acuerdo con el propietario para hacer el pago.
Regla 19 (c) de R.P.E.A.
4. Devolver la posesión de la vivienda al propietario.
A.R.S. § 33-1310(3)
Denuncia y citación por desahucio
Regla 5(a) de R.P.E.A. | A.R.S. § 33-1377(B) | A.R.S. § 33-1485(B)
Una Demanda le dice al tribunal lo que el propietario o administrador de la propiedad cree que el inquilino hizo para incumplir el contrato de arrendamiento o alquiler.
Una Demanda presentada ante el tribunal por el propietario debe incluir:
La fecha en que se notificó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Cómo se entregó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Si el alquiler del inquilino está subsidiado, una declaración indicando que el alquiler del inquilino está subsidiado.
Regla 5(b)(7) de R.P.E.A. | Regla 5(b)(8) de R.P.E.A.
Si el propietario está pidiendo dinero, la Demanda también debe incluir:
La(s) fecha(s) en que vencía el alquiler del inquilino.
Cuánto alquiler se adeudaba en cada fecha.
Cómo se han calculado los cargos por retraso de acuerdo con el contrato de arrendamiento o alquiler.
El monto total adeudado por el inquilino en la fecha en que el propietario presentó la Denuncia de desahucio.
Si la renta es subsidiada - un desglose del monto total de la renta de cada mes, la porción de la renta del inquilino y cuánto debe el inquilino.
Regla 5(c)(1-5, 8) de R.P.E.A.
Una vez que el propietario o su abogado presente la Demanda de desahucio ante el tribunal, el tribunal emitirá una Citación al inquilino.
Una Citación es un aviso oficial de una demanda. Una Citación proporciona información sobre la Demanda del propietario y detalles sobre la audiencia para que el inquilino pueda ir al tribunal y responder a la Demanda.
El propietario es responsable de hacerle llegar una copia de la Citación al inquilino.
A.R.S. § 33-1377(B) | A.R.S. § 33-1485(B)
Una copia del Aviso que el propietario dio o adjuntó al inquilino.
Una copia de la Hoja de Información de Desahucio Residencial (u otro documento que contenga la misma información).
Una copia de cualquier artículo en el contrato de arrendamiento o alquiler y/o cualquier anexo de arrendamiento (adiciones o cambios) que estén directamente relacionados con las denuncias del propietario contra el inquilino.
Si el propietario desea que el inquilino sea desahuciado legalmente por impago del alquiler, una copia de un registro financiero que muestre los cargos y pagos del inquilino durante los 6 meses anteriores.
Cómo contestar a la Demanda del propietario
Respuesta
Hay una tarifa por presentar una Respuesta por escrito, pero el inquilino puede presentar una Exención/Aplazamiento de Tarifa al mismo tiempo y solicitar no pagar la tarifa debido a dificultades financieras. No se requiere ninguna tarifa cuando la Respuesta se presenta en una audiencia pública.
El inquilino puede contestar a la Demanda del propietario de dos maneras:
Regla 7 R.P.E.A.
Regla 11(b) de R.P.E.A.
Las infracciones de las leyes o normas de Arizona incluyen:
Regla 13(a)(1) de R.P.E.A.
Contrademanda
A.R.S. § 33-1365
Esto podría incluir problemas con la electricidad, calefacción y refrigeración, infestaciones de insectos o plagas, tuberías con fugas u otras condiciones inseguras.
Si el inquilino desea hacer una Contrademanda:
El inquilino entrega una copia sellada por el tribunal de la Contrademanda al propietario antes de la audiencia judicial
El inquilino comparece en la audiencia judicial para decirle al juez por qué el tribunal debe otorgar la Contrademanda.
Antes de la audiencia
Si el propietario acepta detener el desahucio, el acuerdo por escrito entre usted y el propietario debe incluir una promesa del propietario de pedir al tribunal que desestime la Demanda.
Regla 9(f) de R.P.E.A.
Una sentencia estipulada es una sentencia que desahucia al inquilino sin que haya una audiencia.
Se llama sentencia “estipulada” porque tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo (o "estipulan") con lo que diga la sentencia sin esperar a discutir sus casos ante el juez.
Cada sentencia estipulada debe incluir la siguiente advertencia escrita al inquilino
1. El abogado del propietario no es un empleado del tribunal.
2. Al firmar, usted está dando su consentimiento a los términos de una sentencia en su contra y el abogado del propietario ahora podrá desahuciarle.
3. Es posible que le embarguen su salario y que la sentencia aparezca en su informe de crédito.
4. Podría perder su derecho a una vivienda subvencionada.
5. NO podrá quedarse en la propiedad, incluso si el monto de la sentencia se paga en su totalidad, a menos que obtenga el acuerdo por escrito u obtenga un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler por escrito.
Regla 13(b)(4) de R.P.E.A.
Como prepararse para su audiencia de desahucio
Para prepararse para su audiencia de desahucio:
Obtenga información sobre de sus derechos y opciones.
Decida si desea llegar a un acuerdo, ir a juicio o presentar una Respuesta.
Puede intentar negociar un acuerdo con el propietario antes de la audiencia a cambio de que se desestime el caso. Si llega a un acuerdo, asegúrese de que todo se haga por escrito. Debe asistir a su audiencia para asegurarse de que el caso sea desestimado. Tenga cuidado si firma una “sentencia estipulada”. Una sentencia estipulada significa que está de acuerdo en que debe una cierta cantidad de dinero y acepta abandonar la propiedad.
Ir a juicio
Si sale de su hogar sin ir a juicio, el caso no desaparece. Si no asiste a la audiencia, probablemente pierda automáticamente y reciba una sentencia en rebeldía.
Establezca una defensa y presente una respuesta
Si tiene una defensa, tiene tres maneras de decírselo al tribunal:
Presente documentos formales ante el tribunal antes de su audiencia
Lleve documentos formales con usted a su audiencia.
Cuéntele su historia al juez sin ningún documento.
Si va a acudir al juicio, prepare documentos y pruebas y diseñe un plan para asistir.
Si planea compartir documentos o pruebas, asegúrese de proporcionar copias al propietario o a su abogado y al juez.
Ponga la fecha del juicio en su calendario y establezca un recordatorio o alarma para llegar a tiempo. Debe comprender cómo se llevará a cabo la audiencia y qué opciones hay disponibles para asistir.
Si asiste por teléfono o videoconferencia, trate de encontrar un lugar tranquilo para conectarse a la audiencia, comprenda cómo funciona el sistema de teléfono o videoconferencia para activar y desactivar el silencio, y asegúrese de que su dispositivo u ordenador tenga suficiente batería o carga. Si asiste en persona, intente llegar al tribunal 30 minutos antes de que comience la audiencia y escuche para cuando anuncien su nombre y número de caso.