Audiencias

Interactuar con el sistema judicial puede resultar abrumador, especialmente si se representa a usted mismo. Asistir a una audiencia de desalojo en el tribunal puede ser beneficioso.
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La oportunidad de contar su versión de los hechos al Juez.
La posibilidad de ganar el caso y quedarse en su hogar.
La oportunidad de que el Juez le ordene al propietario que haga reparaciones o solucione problemas graves.
Es probable que obtenga un mejor resultado que si no asiste.
Consulte la Lista de control de qué debo llevar al tribunal para una audiencia de desalojo

Qué esperar en una audiencia de desahucio

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Antes de la audiencia, anote el número de caso y téngalo preparado. Una audiencia de desalojo comienza cuando el Juez llama al caso diciendo el número de este y los nombres del propietario y del inquilino.

En la mayoría de los casos de desalojo, el Juez le pedirá al propietario (o al abogado del propietario) que explique brevemente por qué el inquilino debe ser desalojado. Después de que el propietario (o el abogado del propietario) haya hablado, el Juez le preguntará al inquilino si las acusaciones del propietario son ciertas. En ese momento el inquilino expondrá su defensa ante el Juez.

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El inquilino debe llegar preparado a la audiencia para argumentar por qué no debe ser desalojado de acuerdo con la ley y/o por qué el tribunal debe conceder la Reconvención.
Siempre que sea posible, el inquilino debe estar preparado para respaldar sus argumentos con “pruebas”. Algunos ejemplos de pruebas son:
Recibos y otros comprobantes de pago
El testimonio jurado de los testigos que estén dispuestos y tengan la capacidad de hablar en la audiencia
Cartas escritas, correos electrónicos o mensajes de texto (impresos en papel si es posible)
Fotos o videos
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Si el inquilino tiene una defensa legal contra el desalojo (una Contestación) debe presentarla por escrito ante el tribunal o informárselo al Juez de inmediato.

Si tiene una Reconvención contra el propietario, el inquilino debe presentarla ante el tribunal y notificarlo al propietario antes de la audiencia.
Regla 8 del R.P.E.A.
Es importante que el inquilino tenga en cuenta que el propósito de una audiencia de desalojo es determinar si el propietario tiene el derecho legal de desalojar al inquilino porque este último incumplió el contrato de alquiler. Si el inquilino tiene una defensa legal contra el desalojo, el inquilino debe centrarse en presentarle la defensa legal al Juez. Una audiencia de desalojo no es un buen lugar para plantear cuestiones más amplias de justicia e imparcialidad.
Si el Juez decide que parece que el inquilino puede tener una defensa legal contra el desalojo y/o los fundamentos para una Reconvención contra el propietario, el Juez llamará a juicio. Regla 11(b)(1) del R.P.E.A.
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El Juez puede decidir llevar a cabo el juicio en ese momento o programarlo para más tarde ese mismo día o hasta 3 días hábiles después. Debido a que no puede haber un aplazamiento de la audiencia, el inquilino debe estar preparado para la audiencia de desalojo en la primera comparecencia.
Si usted no está preparado para el juicio, puede pedirle al Juez un “aplazamiento” (postergación) del juicio.
Regla 11(c) del R.P.E.A.  |   Regla 13(b)(3)(A) del R.P.E.A.
Si el Juez o el propietario (o el abogado del propietario) proponen una fecha y hora para el juicio que no es conveniente para el inquilino, este último debe informarlo de inmediato.

Sentencias

Si el inquilino no comparece a la audiencia de desalojo, el propietario ganará automáticamente el caso. Perder automáticamente un caso da como resultado una Sentencia en rebeldía, lo que significa que el caso se decidirá a favor del propietario.
Al final del juicio o de la audiencia de desalojo, el Juez decidirá dos cosas:
1. Sentencias que dispone la posesión
Si el inquilino debe ser desalojado o no.
2. Sentencia que dispone el pago de dinero
El monto de dinero (si corresponde) que el inquilino le debe al propietario, o que el propietario le debe al inquilino.

Sentencia que dispone la posesión

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Si el Juez decide que el inquilino no debe ser desalojado, el Juez desestimará la Demanda del propietario y/o dictará una Sentencia que dispone la posesión al inquilino.
A.R.S. § 12-1178(B)
A.R.S. § 33-1377(G)
A.R.S. § 33-1485(F)
Regla 13(c)(1)(C) del R.P.E.A.
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Si el Juez decide que el inquilino debe ser desalojado, el Juez desalojará al inquilino al dictar una Sentencia que dispone la posesión al propietario.
A.R.S. § 12-1178(A)
A.R.S. § 33-1377(F)
A.R.S. §33-1485(E)
Regla 13(c)(1)(A) R.P.E.A.

Sentencia que dispone el pago de dinero

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Si el Juez decide que el inquilino le debe dinero al propietario, el Juez dictará una Sentencia que dispone el pago de dinero al propietario.
A.R.S. § 33-1377(D),(F)
A.R.S. § 33-1485(E)
Regla 13(c)(2),(d),(f) del R.P.E.A.
Una Sentencia que dispone el pago de dinero a favor del propietario puede cubrir cualquiera de lo siguiente:
Alquileres adeudados (incluido el alquiler que se debió pagar después de que el propietario presentara la Demanda de desalojo).
Regla 13(c)(2)(A) del R.P.E.A.

Cargos razonables por atraso que se especificaron por escrito en el contrato de alquiler.
Regla 13(c)(2)(C) del R.P.E.A.

Otras comisiones o cargos descritos en el contrato de alquiler.
Regla 13(c)(2)(D) del R.P.E.A.

Concesiones de alquiler que el inquilino debe reembolsar de acuerdo con el contrato de alquiler.
Regla 13(d) del R.P.E.A.

Costas judiciales
A.R.S. §12-341
Regla 13(c)(2)(H) del R.P.E.A.

Honorarios razonables de los abogados.
Regla 13(f) del R.P.E.A.

Otras pérdidas económicas que surjan directamente del incumplimiento del Contrato de alquiler por parte del inquilino.
Regla 13(c)(2)(E) del R.P.E.A.

Orden de Restitución

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Si un inquilino pierde su caso de desalojo, tendrá que mudarse de su hogar. Después de una audiencia de desalojo, el propietario o el abogado del propietario pueden solicitarle al Juez una Orden de Restitución.
Una Orden de Restitución es una orden judicial que le ordena a un sheriff o agente de policía que saque físicamente al inquilino desalojado de la vivienda o propiedad y que cambie las cerraduras.
El motivo del desalojo determinará el plazo en el que se emitirá y ejecutará la Orden de Restitución.
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Falta de pago del alquiler
Si el Juez desaloja al inquilino por falta de pago del alquiler, el inquilino tendrá al menos 5 días antes de que se dicte una Orden de Restitución.
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Incumplimiento sustancial
Si el Juez desaloja al inquilino por incumplimiento sustancial del contrato de alquiler, el inquilino tendrá al menos 5 días antes de que se dicte una Orden de Restitución.
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Incumplimiento sustancial e irreparable
Si el Juez desaloja al inquilino por incumplimiento sustancial e irreparable (inmediato) del contrato de alquiler, el inquilino tendrá entre 12 y 24 horas antes de que se dicte una Orden de Restitución.
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Si el inquilino alquila una parcela en un parque de casas rodantes o de autocaravanas, el propietario puede pedirle al sheriff o al agente de policía que desaloje físicamente al inquilino, pero que deje la casa rodante o la autocaravana del inquilino donde está.
A.R.S. § 33-1481(B)  |  A.R.S. § 33-2145(B)
Si el sheriff o el agente de policía le entregan una Orden de Restitución al inquilino, y este último se niega a salir o regresa más tarde a la vivienda o propiedad sin el permiso del propietario, el inquilino puede ser acusado del Delito de Violación de Propiedad Privada de Tercer Grado.
A.R.S. § 12-1178(D)  |  A.R.S. § 13-1502
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El propietario puede cortar los servicios del inquilino a partir del día después de que el sheriff o el agente de policía entregue la Orden de Restitución.
A.R.S. § 33-1368(D)