Usted recibió una Notificación de Incumplimiento Sustancial para un departamento, casa adosada, habitación, condominio o casa
Notificación
La gravedad del incumplimiento determinará el tipo de Notificación que debe entregarse al inquilino:
- Una Notificación de 10 días es una notificación general para solucionar cualquier incumplimiento del contrato que sea significativo o “sustancial”.
- Algunos ejemplos pueden incluir el exceso de personas en el hogar o la presencia de mascotas prohibidas por el contrato de alquiler.
- Si usted recibe más de una de estas notificaciones en el mismo período de alquiler, se aplican otras normas.
- Una Notificación de 5 días es una notificación más grave para solucionar cualquier problema que afecte a la salud y la seguridad.
- Algunos ejemplos pueden ser periódicos acumulados en su departamento que supongan un peligro de incendio, electrodomésticos peligrosos o mascotas sin supervisión.
- Los inquilinos no deben recibir una Notificación de 5 días por un problema al que le corresponde una Notificación de 10 días.
- La Notificación inmediata es la notificación más grave. Esta notificación a veces se denomina “incumplimiento sustancial e irreparable”, lo que significa que el inquilino no puede solucionar la infracción al contrato. El propietario puede terminar el contrato de alquiler de inmediato.
- Algunos ejemplos pueden incluir actividades peligrosas, violentas o delictivas en la propiedad.
- Los inquilinos no deben recibir una Notificación inmediata por un problema al que le corresponda una Notificación de 10 días o de 5 días.
A.R.S. § 33-1368(A)
A.R.S. § 33-1368(A)
A partir de la fecha en que se entrega la Notificación de incumplimiento sustancial, el inquilino cuenta con 10 días para solucionar el problema.
Si el incumplimiento sustancial supone un riesgo para la salud y la seguridad, el propietario debe proporcionarle 5 días al inquilino para solucionar el problema.
Regula 3(c) de R.P.E.A.
A.R.S. § 33-1368(G) | Regula 3(a) de R.P.E.A.
El propietario debe entregar el Aviso al inquilino de una de dos maneras:
A.R.S. § 33-1313(B) | Regla 18(f) de R.P.E.A.
Un Aviso no es un documento oficial del tribunal y no necesita ser firmado por un juez o notario.
Cuando un inquilino recibe una Notificación de Incumplimiento Sustancial de 5 o 10 días, el inquilino tiene dos opciones:
1. Solucionar el incumplimiento sustancial en el plazo de 5 o 10 días.
A.R.S. § 33-1368(A)
2. Devolver la posesión de la vivienda al propietario.
“Entrega de posesión” significa devolver las llaves de la propiedad al propietario y abandonar las instalaciones.
Si el inquilino devuelve la posesión de la vivienda al propietario porque se muda y le devuelve las llaves al propietario dentro del plazo de 5 o 10 días, el propietario no tiene derecho a presentar una Demanda de desalojo en su contra.
A.R.S. § 33-1310(3)
Otros Incumplimientos Sustanciales
A.R.S. § 33-1368(A)
Demanda de desalojo y Citación
Regla 5(a) de R.P.E.A. | A.R.S. § 33-1377(B)
Una Demanda le dice al tribunal lo que el propietario o administrador de la propiedad cree que el inquilino hizo para incumplir el contrato de arrendamiento o alquiler.
La Demanda por Incumplimiento Sustancial presentada ante el tribunal por el propietario debe incluir:
La fecha en que se notificó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Cómo se entregó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Si el alquiler del inquilino está subsidiado, una declaración indicando que el alquiler del inquilino está subsidiado.
Regla 5(b)(7) de R.P.E.A. | Regla 5(b)(8) de R.P.E.A.
Una vez que el propietario o su abogado presente la Demanda de desahucio ante el tribunal, el tribunal emitirá una Citación al inquilino.
Una Citación es un aviso oficial de una demanda. Una Citación proporciona información sobre la Demanda del propietario y detalles sobre la audiencia para que el inquilino pueda ir al tribunal y responder a la Demanda.
El propietario es responsable de hacerle llegar una copia de la Citación al inquilino.
Una copia del Aviso que el propietario dio o adjuntó al inquilino.
Una copia de la Hoja de Información de Desahucio Residencial (u otro documento que contenga la misma información).
Una copia de cualquier artículo en el contrato de arrendamiento o alquiler y/o cualquier anexo de arrendamiento (adiciones o cambios) que estén directamente relacionados con las denuncias del propietario contra el inquilino.
Si el propietario desea que el inquilino sea desahuciado legalmente por impago del alquiler, una copia de un registro financiero que muestre los cargos y pagos del inquilino durante los 6 meses anteriores.
Cómo contestar a la Demanda del propietario
Respuesta
Hay una tarifa por presentar una Respuesta por escrito, pero el inquilino puede presentar una Exención/Aplazamiento de Tarifa al mismo tiempo y solicitar no pagar la tarifa debido a dificultades financieras. No se requiere ninguna tarifa cuando la Respuesta se presenta en una audiencia pública.
El inquilino puede contestar a la Demanda del propietario de dos maneras:
Regla 7 R.P.E.A.
Regla 11(b) de R.P.E.A.
Las infracciones de las leyes o normas de Arizona incluyen:
Regla 13(a)(1) de R.P.E.A.
Reconvención
A.R.S. § 33-1365
Esto podría incluir problemas con la electricidad, calefacción y refrigeración, infestaciones de insectos o plagas, tuberías con fugas u otras condiciones inseguras.
Si el inquilino desea hacer una Contrademanda:
El inquilino entrega una copia sellada por el tribunal de la Contrademanda al propietario antes de la audiencia judicial
El inquilino comparece en la audiencia judicial para decirle al juez por qué el tribunal debe otorgar la Contrademanda.
Antes de la audiencia
Si el propietario acepta detener el desahucio, el acuerdo por escrito entre usted y el propietario debe incluir una promesa del propietario de pedir al tribunal que desestime la Demanda.
Regla 9(f) de R.P.E.A.
Una sentencia estipulada es una sentencia que desahucia al inquilino sin que haya una audiencia.
Se llama sentencia “estipulada” porque tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo (o "estipulan") con lo que diga la sentencia sin esperar a discutir sus casos ante el juez.
Cada sentencia estipulada debe incluir la siguiente advertencia escrita al inquilino
1. El abogado del propietario no es un empleado del tribunal.
2. Al firmar, usted está dando su consentimiento a los términos de una sentencia en su contra y el abogado del propietario ahora podrá desahuciarle.
3. Es posible que le embarguen su salario y que la sentencia aparezca en su informe de crédito.
4. Podría perder su derecho a una vivienda subvencionada.
5. NO podrá quedarse en la propiedad, incluso si el monto de la sentencia se paga en su totalidad, a menos que obtenga el acuerdo por escrito u obtenga un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler por escrito.
Regla 13(b)(4) de R.P.E.A.
Como prepararse para su audiencia de desahucio
Para prepararse para su audiencia de desahucio:
Obtenga información sobre de sus derechos y opciones.
Decida si desea llegar a un acuerdo, ir a juicio o presentar una Respuesta.
Puede intentar negociar un acuerdo con el propietario antes de la audiencia a cambio de que se desestime el caso. Si llega a un acuerdo, asegúrese de que todo se haga por escrito. Debe asistir a su audiencia para asegurarse de que el caso sea desestimado. Tenga cuidado si firma una “sentencia estipulada”. Una sentencia estipulada significa que está de acuerdo en que debe una cierta cantidad de dinero y acepta abandonar la propiedad.
Ir a juicio
Si sale de su hogar sin ir a juicio, el caso no desaparece. Si no asiste a la audiencia, probablemente pierda automáticamente y reciba una sentencia en rebeldía.
Establezca una defensa y presente una respuesta
Si tiene una defensa, tiene tres maneras de decírselo al tribunal:
Presente documentos formales ante el tribunal antes de su audiencia
Lleve documentos formales con usted a su audiencia.
Cuéntele su historia al juez sin ningún documento.
Si va a acudir al juicio, prepare documentos y pruebas y diseñe un plan para asistir.
Si planea compartir documentos o pruebas, asegúrese de proporcionar copias al propietario o a su abogado y al juez.
Ponga la fecha del juicio en su calendario y establezca un recordatorio o alarma para llegar a tiempo. Debe comprender cómo se llevará a cabo la audiencia y qué opciones hay disponibles para asistir.
Si asiste por teléfono o videoconferencia, trate de encontrar un lugar tranquilo para conectarse a la audiencia, comprenda cómo funciona el sistema de teléfono o videoconferencia para activar y desactivar el silencio, y asegúrese de que su dispositivo u ordenador tenga suficiente batería o carga. Si asiste en persona, intente llegar al tribunal 30 minutos antes de que comience la audiencia y escuche para cuando anuncien su nombre y número de caso.