Usted recibió una Notificación de Incumplimiento Sustancial e Irreparable
En Arizona, un inquilino puede ser desalojado de su hogar por infringir el contrato de alquiler o renta. El acto de infringir el contrato de alquiler o renta se denomina “incumplimiento”. Cuando un inquilino incumple el contrato de alquiler de manera especialmente grave, por ejemplo, al participar en actividades delictivas en la propiedad, el propietario puede acudir a los tribunales y presentar una Demanda de desalojo contra el inquilino de inmediato.
Un incumplimiento especialmente grave del contrato de alquiler, uno que el inquilino no puede solucionar, se denomina un “Incumplimiento Sustancial e Irreparable”.
Si un inquilino recibe una Notificación de Incumplimiento Sustancial e Irreparable, significa que el propietario planea pedir permiso al tribunal para echar al inquilino de su hogar de inmediato.
Si un inquilino recibe una Notificación de Incumplimiento Sustancial e Irreparable, significa que el propietario planea pedir permiso al tribunal para echar al inquilino de su hogar de inmediato.
No importa dónde se encuentre en el proceso de desahucio, es posible que un abogado le pueda ayudar. Arizona tiene una variedad de programas de ayuda legal gratuitos y de costo reducido para ayudar con los problemas de desahucio y de vivienda. Visite la sección Ayuda Legal del sitio web para conectarse con programas legales en su comunidad.
Notificación
Antes de que un propietario pueda ir al tribunal para presentar una denuncia de desahucio contra un inquilino, el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito.
La Notificación debe proporcionarle al inquilino la siguiente información:
Una descripción del incumplimiento sustancial e irreparable.
El propietario debe describir exactamente cómo, dónde y cuándo el inquilino infringió de manera sustancial e irreparable el contrato de alquiler.
Una declaración en la que se le informe al inquilino que el propietario tiene previsto presentar una Demanda de desalojo en su contra de inmediato.
El propietario debe describir exactamente cómo, dónde y cuándo el inquilino infringió de manera sustancial e irreparable el contrato de alquiler.
Una declaración en la que se le informe al inquilino que el propietario tiene previsto presentar una Demanda de desalojo en su contra de inmediato.
Residential Act [Ley Residencial]: A.R.S. § 33-1368(A)
Movile Home Parks Act [Ley que rige en materia de Parques de Casas Móviles]: A.R.S. § 33-1476(A) | A.R.S. § 33-1476(D)(3)
RV Parks Act [Ley que rige en materia de Parques de RV]: A.R.S. § 33-2143(D)(3) | A.R.S. § 33-2143(A)
Un Aviso no es un documento oficial del tribunal y no necesita ser firmado por un juez o notario.
Denuncia y citación por desahucio
En caso de incumplimientos sustanciales e irreparables, el propietario o su abogado pueden presentar de inmediato una Demanda de desalojo formal ante el tribunal competente. Cuando el tribunal recibe una Demanda válida, programará una audiencia judicial y emitirá una Citación. La Citación le informará al inquilino la fecha, la hora y el lugar de la audiencia.
Ley Residencial
La fecha de la audiencia judicial no será más de 3 días después de la fecha en que el tribunal emita la Citación.
A.R.S. § 33-1377(B)
La fecha de la audiencia judicial no será más de 3 días después de la fecha en que el tribunal emita la Citación.
A.R.S. § 33-1377(B)
Ley que rige en materia de Casas Móviles/Ley que rige en materia de RV
La fecha de la audiencia judicial será de 3 a 6 días después de la fecha en que el tribunal emita la Citación.
A.R.S. § 33-1485(B)
La fecha de la audiencia judicial será de 3 a 6 días después de la fecha en que el tribunal emita la Citación.
A.R.S. § 33-1485(B)
Si ha recibido una Citación de desahucio, puede haber asistencia legal gratuita o de costo reducido disponible para ayudarle. El proceso de desahucio en Arizona puede ser muy rápido. Es importante solicitar o ponerse en contacto con ayuda legal tan pronto como sea posible durante el proceso. Visite la sección Ayuda Legal del sitio web para conectarse con programas legales en su comunidad.
Si el inquilino debe menos de $10.000, el Tribunal de Justicia local tiene jurisdicción. Si el inquilino debe más de $10.000, el Tribunal Superior del condado tiene jurisdicción.
Una Demanda le dice al tribunal lo que el propietario o administrador de la propiedad cree que el inquilino hizo para incumplir el contrato de arrendamiento o alquiler.
La Demanda por Incumplimiento Sustancial e Irreparable presentada ante el tribunal por el propietario debe incluir:
La(s) razón(es) específica(s) por la que el propietario quiere que el inquilino sea desahuciado.
La fecha en que se notificó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Cómo se entregó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Si el alquiler del inquilino está subsidiado, una declaración indicando que el alquiler del inquilino está subsidiado.
Regla 5(b)(7) de R.P.E.A. | Regla 5(b)(8) de R.P.E.A.
Una declaración que describa detalladamente cómo el inquilino infringió de manera sustancial e irreparable el contrato de alquiler, incluidas las fechas, horarios y lugares.
Regla 5(d)(2) de R.P.E.A.
La fecha en que se notificó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Cómo se entregó al inquilino o se le dio el Aviso requerido.
Si el alquiler del inquilino está subsidiado, una declaración indicando que el alquiler del inquilino está subsidiado.
Regla 5(b)(7) de R.P.E.A. | Regla 5(b)(8) de R.P.E.A.
Una declaración que describa detalladamente cómo el inquilino infringió de manera sustancial e irreparable el contrato de alquiler, incluidas las fechas, horarios y lugares.
Regla 5(d)(2) de R.P.E.A.
Una vez que el propietario o su abogado presente la Demanda de desahucio ante el tribunal, el tribunal emitirá una Citación al inquilino.
Una Citación es un aviso oficial de una demanda. Una Citación proporciona información sobre la Demanda del propietario y detalles sobre la audiencia para que el inquilino pueda ir al tribunal y responder a la Demanda.
El propietario es responsable de hacerle llegar una copia de la Citación al inquilino.
El propietario debe hacer que un sheriff, alguacil o agente judicial privado entregue la Citación al inquilino al menos 2 días antes de la audiencia ante el tribunal.
Si la Citación no se entrega al inquilino al menos 2 días antes de la fecha de la audiencia judicial, el tribunal puede (pero no está obligado a) desestimar la Demanda del propietario.
El sheriff, alguacil o agente judicial privado debe entregar la Citación al inquilino de una de dos maneras:
En persona (ya sea al inquilino o a otra persona de edad y discreción adecuadas que viva con el inquilino).
Adjuntando una copia en la puerta del inquilino (u otro lugar donde es muy probable que el inquilino la encuentre) y luego enviar otra copia al inquilino por correo certificado, con acuse de recibo.
Cuando el propietario entregue la Citación al inquilino, el propietario también debe incluir cada uno de los siguientes documentos para el inquilino:
Una copia oficial (sellada por el tribunal) de la Demanda del propietario
Una copia del Aviso que el propietario dio o adjuntó al inquilino.
Una copia de la Hoja de Información de Desahucio Residencial (u otro documento que contenga la misma información).
Una copia de cualquier artículo en el contrato de arrendamiento o alquiler y/o cualquier anexo de arrendamiento (adiciones o cambios) que estén directamente relacionados con las denuncias del propietario contra el inquilino.
Si el propietario alega que el inquilino le adeuda alquileres, una copia de un registro financiero que muestre los cargos y pagos del inquilino durante los 6 meses previos.
Una copia del Aviso que el propietario dio o adjuntó al inquilino.
Una copia de la Hoja de Información de Desahucio Residencial (u otro documento que contenga la misma información).
Una copia de cualquier artículo en el contrato de arrendamiento o alquiler y/o cualquier anexo de arrendamiento (adiciones o cambios) que estén directamente relacionados con las denuncias del propietario contra el inquilino.
Si el propietario alega que el inquilino le adeuda alquileres, una copia de un registro financiero que muestre los cargos y pagos del inquilino durante los 6 meses previos.
Cómo contestar a la Demanda del propietario
En Arizona, una vez que un inquilino deja de pagar su alquiler, el proceso de desahucio lo puede iniciar el propietario o administrador de la propiedad. Antes de que el propietario pueda presentar una denuncia de desahucio contra el inquilino, hay normas y leyes que se aplican a cada paso del proceso de desahucio.
Respuesta
Una respuesta es una declaración por escrito del inquilino entregada al tribunal. La Respuesta debe basarse en hechos y pruebas sobre las alegaciones hechas en la Demanda del propietario. Los inquilinos tienen derecho a presentar una Respuesta por escrito o una Respuesta que conste en una audiencia pública.
Hay una tarifa por presentar una Respuesta por escrito, pero el inquilino puede presentar una Exención/Aplazamiento de Tarifa al mismo tiempo y solicitar no pagar la tarifa debido a dificultades financieras. No se requiere ninguna tarifa cuando la Respuesta se presenta en una audiencia pública.
Hay una tarifa por presentar una Respuesta por escrito, pero el inquilino puede presentar una Exención/Aplazamiento de Tarifa al mismo tiempo y solicitar no pagar la tarifa debido a dificultades financieras. No se requiere ninguna tarifa cuando la Respuesta se presenta en una audiencia pública.
Las defensas utilizadas para presentar una Contestación a la Demanda del propietario por incumplimiento sustancial e irreparable pueden ser:
El inquilino puede contestar a la Demanda del propietario de dos maneras:
Presentando una Respuesta ante el secretario del tribunal, entregando una copia de la Respuesta sellada por el tribunal al propietario antes de la audiencia judicial, y luego comparecer en la audiencia judicial para argumentar contra las reclamaciones del propietario.
Regla 7 R.P.E.A.
Regla 7 R.P.E.A.
Participando en la audiencia judicial, ya sea en persona, por teléfono o en línea, para argumentar en contra de las reclamaciones del propietario.
Regla 11(b) de R.P.E.A.
Regla 11(b) de R.P.E.A.
Si el inquilino tiene una defensa legal para el desahucio, el inquilino utiliza un formulario de Respuesta para informar al tribunal. Solo se tendrá en cuenta una Respuesta si el inquilino comparece en la audiencia judicial, incluso si la presenta ante el tribunal antes de que ocurra la audiencia.
El Notificación de incumplimiento sustancial e irreparable, la Demanda de desahucio presentada por el propietario y la Citación recibida por el inquilino deben cumplir con los requisitos de las leyes y normas de Arizona.
Si la Notificación, Demanda y Citación (o la entrega de la Notificación, Demanda y Citación) por parte del propietario no siguió la ley o las normas, el inquilino puede comunicarle al juez que no le dieron tiempo suficiente o aviso suficiente.
Las infracciones de las leyes o normas de Arizona incluyen:
Las infracciones de las leyes o normas de Arizona incluyen:
Si alguna de las anteriores es cierta, el tribunal puede desestimar la demanda.
Regla 13(a)(1) de R.P.E.A.
Regla 13(a)(1) de R.P.E.A.
Contrademanda
Se requiere que un propietario mantenga una unidad de alquiler en "buenas condiciones de habitabilidad" y no incumpla el contrato de arrendamiento. Si un propietario no ha mantenido la unidad en "buenas condiciones de habitabilidad" o si el propietario ha incumplido el contrato de arrendamiento o alquiler, entonces el inquilino podrá presentar una Contrademanda. Las contrademandas son demandas basadas en hechos que el inquilino puede probar con pruebas (ejemplos: fotografías impresas, testigos).
En un desalojo por incumplimiento sustancial e irreparable en el que el propietario alega que usted le debe dinero por incumplimiento de pago del alquiler, usted tiene derecho a presentar una Reconvención por cualquier monto que pueda recuperar si su propietario infringió el contrato de alquiler o renta o la legislación de Arizona.
A.R.S. § 33-1365
Si el inquilino es responsable de un incumplimiento sustancial e irreparable, el tribunal no puede considerar una reconvención.
A.R.S. § 33-1365
Si el inquilino es responsable de un incumplimiento sustancial e irreparable, el tribunal no puede considerar una reconvención.
Los inquilinos deben probar que informaron al propietario sobre estos problemas y que el propietario no los corrigió dentro de un tiempo razonable.
Si el inquilino desea hacer una Contrademanda:
El inquilino presenta una Contrademanda por escrito ante el Secretario del Tribunal
El inquilino entrega una copia sellada por el tribunal de la Contrademanda al propietario antes de la audiencia judicial
El inquilino comparece en la audiencia judicial para decirle al juez por qué el tribunal debe otorgar la Contrademanda.
El inquilino entrega una copia sellada por el tribunal de la Contrademanda al propietario antes de la audiencia judicial
El inquilino comparece en la audiencia judicial para decirle al juez por qué el tribunal debe otorgar la Contrademanda.
Antes de la audiencia
Antes de la audiencia judicial de desahucio, un inquilino y el propietario pueden llegar a un acuerdo o negociar una manera de evitar un desahucio.
Si el propietario no tiene una base legal para que le desahucien, es posible que desee comunicarse con el propietario o el abogado del propietario y proporcionarle al propietario o al abogado una copia (no el original) de cualquier prueba que tenga. Si el propietario y el inquilino llegan a un acuerdo, el propietario o el abogado del propietario deben solicitar al tribunal que desestime la acción de desahucio ya que es el propietario quien presentó la Demanda.
Cualquier acuerdo entre usted y su propietario debe hacerse por escrito, firmado y fechado por usted y el propietario. Asegúrese de guardar una copia del acuerdo para sus registros.
Si el propietario acepta detener el desahucio, el acuerdo por escrito entre usted y el propietario debe incluir una promesa del propietario de pedir al tribunal que desestime la Demanda.
Regla 9(f) de R.P.E.A.
Si el propietario acepta detener el desahucio, el acuerdo por escrito entre usted y el propietario debe incluir una promesa del propietario de pedir al tribunal que desestime la Demanda.
Regla 9(f) de R.P.E.A.
Una sentencia estipulada es una sentencia que desahucia al inquilino sin que haya una audiencia.
A veces, antes de que se lleve a cabo la audiencia de desahucio, el abogado del propietario se acercará o se comunicará con el inquilino y le pedirá que firme una sentencia escrita. Al firmar la sentencia escrita, el inquilino acepta lo que diga la sentencia.
Se llama sentencia “estipulada” porque tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo (o "estipulan") con lo que diga la sentencia sin esperar a discutir sus casos ante el juez.
Se llama sentencia “estipulada” porque tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo (o "estipulan") con lo que diga la sentencia sin esperar a discutir sus casos ante el juez.
Una vez que el inquilino haya firmado la sentencia estipulada, el inquilino no puede cambiar de opinión. El inquilino pierde su derecho a presentar una defensa legal para el desahucio o para hacer una Contrademanda contra el propietario. El inquilino también pierde su derecho a apelar la sentencia en su contra.
Después de que el inquilino haya firmado la sentencia estipulada, el abogado del propietario la presentará al juez, el juez la firmará y el inquilino será desahuciado.
Cada sentencia estipulada debe incluir la siguiente advertencia escrita al inquilino
¡ADVERTENCIA!
1. El abogado del propietario no es un empleado del tribunal.
2. Al firmar, usted está dando su consentimiento a los términos de una sentencia en su contra y el abogado del propietario ahora podrá desahuciarle.
3. Es posible que le embarguen su salario y que la sentencia aparezca en su informe de crédito.
4. Podría perder su derecho a una vivienda subvencionada.
5. NO podrá quedarse en la propiedad, incluso si el monto de la sentencia se paga en su totalidad, a menos que obtenga el acuerdo por escrito u obtenga un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler por escrito.
Regla 13(b)(4) de R.P.E.A.
1. El abogado del propietario no es un empleado del tribunal.
2. Al firmar, usted está dando su consentimiento a los términos de una sentencia en su contra y el abogado del propietario ahora podrá desahuciarle.
3. Es posible que le embarguen su salario y que la sentencia aparezca en su informe de crédito.
4. Podría perder su derecho a una vivienda subvencionada.
5. NO podrá quedarse en la propiedad, incluso si el monto de la sentencia se paga en su totalidad, a menos que obtenga el acuerdo por escrito u obtenga un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler por escrito.
Regla 13(b)(4) de R.P.E.A.
Como prepararse para su audiencia de desahucio
Las audiencias de desahucio en Arizona a menudo son limitadas en el tiempo disponible ante un juez para cada caso. Si tiene una audiencia de desahucio programada, es posible que un abogado pueda abordar mejor los problemas legales durante una audiencia. Puede haber asistencia legal gratuita o de costo reducido disponible para ayudarle. Visite la sección Ayuda Legal del sitio web para conectarse con programas legales en su comunidad.
Para prepararse para su audiencia de desahucio:
Obtenga información sobre de sus derechos y opciones.
Revisar la información en este sitio web puede ser útil para saber cómo contestar a una Demanda de desahucio.
Decida si desea llegar a un acuerdo, ir a juicio o presentar una Respuesta.
Llegar a un acuerdo
Puede intentar negociar un acuerdo con el propietario antes de la audiencia a cambio de que se desestime el caso. Si llega a un acuerdo, asegúrese de que todo se haga por escrito. Debe asistir a su audiencia para asegurarse de que el caso sea desestimado. Tenga cuidado si firma una “sentencia estipulada”. Una sentencia estipulada significa que está de acuerdo en que debe una cierta cantidad de dinero y acepta abandonar la propiedad.
Ir a juicio
Si sale de su hogar sin ir a juicio, el caso no desaparece. Si no asiste a la audiencia, probablemente pierda automáticamente y reciba una sentencia en rebeldía.
Establezca una defensa y presente una respuesta
Si tiene una defensa, tiene tres maneras de decírselo al tribunal:
Presente documentos formales ante el tribunal antes de su audiencia
Lleve documentos formales con usted a su audiencia.
Cuéntele su historia al juez sin ningún documento.
Puede intentar negociar un acuerdo con el propietario antes de la audiencia a cambio de que se desestime el caso. Si llega a un acuerdo, asegúrese de que todo se haga por escrito. Debe asistir a su audiencia para asegurarse de que el caso sea desestimado. Tenga cuidado si firma una “sentencia estipulada”. Una sentencia estipulada significa que está de acuerdo en que debe una cierta cantidad de dinero y acepta abandonar la propiedad.
Ir a juicio
Si sale de su hogar sin ir a juicio, el caso no desaparece. Si no asiste a la audiencia, probablemente pierda automáticamente y reciba una sentencia en rebeldía.
Establezca una defensa y presente una respuesta
Si tiene una defensa, tiene tres maneras de decírselo al tribunal:
Presente documentos formales ante el tribunal antes de su audiencia
Lleve documentos formales con usted a su audiencia.
Cuéntele su historia al juez sin ningún documento.
Si va a acudir al juicio, prepare documentos y pruebas y diseñe un plan para asistir.
Antes de acudir al juicio o asistir de manera virtual, anote su número de caso. Así es como algunos tribunales anuncian cuándo es el momento de su audiencia - por el número de caso y apellidos. Las audiencias de desahucio pueden durar solo unos minutos, así que llegue a tiempo y esté listo cuando le llamen para su caso.
Si planea compartir documentos o pruebas, asegúrese de proporcionar copias al propietario o a su abogado y al juez.
Ponga la fecha del juicio en su calendario y establezca un recordatorio o alarma para llegar a tiempo. Debe comprender cómo se llevará a cabo la audiencia y qué opciones hay disponibles para asistir.
Si asiste por teléfono o videoconferencia, trate de encontrar un lugar tranquilo para conectarse a la audiencia, comprenda cómo funciona el sistema de teléfono o videoconferencia para activar y desactivar el silencio, y asegúrese de que su dispositivo u ordenador tenga suficiente batería o carga. Si asiste en persona, intente llegar al tribunal 30 minutos antes de que comience la audiencia y escuche para cuando anuncien su nombre y número de caso.
Si planea compartir documentos o pruebas, asegúrese de proporcionar copias al propietario o a su abogado y al juez.
Ponga la fecha del juicio en su calendario y establezca un recordatorio o alarma para llegar a tiempo. Debe comprender cómo se llevará a cabo la audiencia y qué opciones hay disponibles para asistir.
Si asiste por teléfono o videoconferencia, trate de encontrar un lugar tranquilo para conectarse a la audiencia, comprenda cómo funciona el sistema de teléfono o videoconferencia para activar y desactivar el silencio, y asegúrese de que su dispositivo u ordenador tenga suficiente batería o carga. Si asiste en persona, intente llegar al tribunal 30 minutos antes de que comience la audiencia y escuche para cuando anuncien su nombre y número de caso.